Unidades pequenas (ou micro) invadiram o mercado imobiliário. Afinal, de quantos m² você precisa para morar?

 In Tendência

Quitinete, estúdio, loft, compacto. São muitos os nomes que o mercado imobiliário já utilizou e aos quais segue recorrendo para comercializar unidades pequenas. A variação do espaço físico também é alta. Algumas unidades contam com apenas um dormitório. Outras nem isso.

Com a nova Lei de Zoneamento em São Paulo (Lei 16.402/16), a relação de densidade habitacional para garantir a otimização em áreas com investimento em transporte público de alta e media capacidade, a chamada Cota Parte, potencializa o aumento de unidades “mínimas” no mercado imobiliário.

Segundo dados do Secovi, Sindicato da Habitação de São Paulo, desde 2012, foram lançados 6.029 apartamentos com área útil inferior a 30m² em São Paulo, dos quais 1.479 (24,5%) têm menos de 20m².

Os números levantados pela Embraesp, Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio, mostram que, das unidades lançadas com até 1 (um) dormitório na cidade, 15% têm menos de 30m²; 7,3% são inferiores a 20m².

A arquitetura paulistana se modernizou e verticalizou nas décadas de 1950 e 1960, com “boom” das quitinetes. Nos anos 1950, o franco-suíço Le Corbusier, ícone da arquitetura, escreveu “O Modulor”, no qual descreve uma teoria de proporções baseada no critério geométrico de dimensões medianas relacionadas com o corpo humano. Elas são representadas pela imagem do homem, com o braço estendido.

Em sua primeira versão, ele media 1,75 metro.

As dependências para empregados entram em desuso nos anos 1970. A década seguinte trouxe consigo a febre dos “prédios superequipados” e quartos no modelo suíte.

Nos anos 1990, com a popularização da suíte, o lavabo viraria “cômodo fundamental” e a moda dos “prédios superequipados” entraria em baixa por serem unidades onerosas para o condomínio.

Dos anos 2000 a 2010 os novos empreendimentos investiriam nas “varandas gourmets”, com espaço útil que chegaria a um terço do total do imóvel e retorno dos condomínios com muitos serviços. Desta vez, porém, mais automatizados e com custo menor.

Esta retrospectiva imobiliária, extraída da reportagem da Priscila Mangue para o Estadão, tem como fonte: Marcos Carrilho, Renato Cymbalista, Valter Caldana e Walter Galvão.

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Pequenas e micro

As unidades pequenas (ou micro) invadiram o mercado com o foco nos estudantes, solteiros, separados, idosos e investidores. O fato é que esses apartamentos possuem um ticket médio mais acessível à população em tempos de crise ou para os perfis descritos aqui, como target deste produto.

Segundo a coautora do projeto esquina, plataforma de conteúdo sobre cidades do Estadão, Mariana Barros, “para muita gente, morar deixou de ser um fim em si mesmo e se tornou um meio para reduzir custos e tempo de deslocamento, se manter nos estudos ou no emprego e garantir alguma qualidade de vida.”

Ela ainda acrescenta: “Em uma metrópole como São Paulo, onde o trânsito faz o que é perto virar longe e o que é longe ser impraticável, as microquitinetes são um importante atalho para a vida prática.” E, muitas vezes, este é o fator de decisão.

Em muitos casos, o valor da parcela é que define a quantidade de m² necessária para se viver. Até que ponto trata-se de tendência de mercado, de consumo, de vida ou uma “onda passageira”. Em tempos de recessão econômica, encontrar uma forma de trazer mais liquidez para o mercado é válida, sem dúvida, mas não podemos sacrificar o conforto e bem estar. “Forçar” as pessoas a viverem nessa nova “tendência” ou na “nova forma de morar” não é o melhor meio de trazer soluções duradouras.

Como o modulor se sentiria numa unidade de 16 ou 10m². Talvez a resposta resida em uma das mais celebres frases do mesmo Le Corbusier: “Uma casa é uma máquina de morar”.

E você, de quantos m² precisa para morar?

 Este artigo é baseado no “De quantos m² você precisa para viver?”, publicado em junho de 2017

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Elisa Tawil

Fundadora e idealizadora da JL&co, empresa de soluções em gestão e incorporação. Especialista em mercado imobiliário, com passagens pelas principais empresas do setor, em nível nacional e internacional.

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